Fastighetsbestämning - var går gränsen egentligen?

Hanna Block och Marcus Säll ska ut på en fastighetsbestämning. Från en riksväg leder en igenvuxen traktorväg rakt ut mot en skog. Vägen är inte använd på många år och troligen har ingen bil någonsin kört här. I dag är traktorvägen det som lockat elva personer till en liten ort norr om Uppsala. För vem äger vägen och får den som inte är ägare använda den?

Det är förrättningslantmätare Hanna Block som kallat till dagens möte. Tillsammans med sin kollega Marcus Säll, som är lantmäteriingenjör, ska hon göra en så kallad fastighetsbestämning.

Vi befinner oss i en liten ort strax norr om Uppsala. En kvinna har avyttrat en del av sin mark. Hon har sålt den till ett byggföretag som nu planerar att bygga fem nya villor. Marken ligger på en liten kulle intill åkermark.

– Alla träd är avverkade på platsen och i dag ska vi klargöra var fastighetsgränserna går, säger Hanna.

I öster är det bara skog, men i söder ligger traktorvägen som är dagens stora samtalsämne. Traktorvägen är den enda förbindelsen till kullen för de planerade villorna.

– Men vem äger traktorvägen? Är det kvinnan som sålt mark till byggföretaget eller är det grannarna i söder, säger Hanna och Marcus.  

Grannen i söder är ett äldre par som bott här i nästan hela sina liv. De är inte imponerade av det påtänkta nybygget och att få bostadshus direkt i anslutning till sin mark. Dessutom anser de att traktorvägen ligger på deras mark. En väg som nu planeras att bli en infartsväg.

Viktiga punkter på dagens agenda

Hanna hälsar alla välkomna och efter en kort introduktionsrunda redogör Hanna för dagens möte. Hanna är lugn och trygg men vet att det kan uppstå en del diskussioner om traktorvägen. 

Hanna är utbildad jurist vid Uppsala univeritet och trivs mycket bra med sitt jobb. 

– Det är en stor variation i jobbet. Ena dagen sitter jag inne i stadshuset och andra dagen är jag ute och går på ett kalhygge. Det bästa är att få vara ute och träffa folk. Det är en utmaning att hålla sammanträde och förklara de regler vi ska följa, men alltid lika roligt när det blir lyckat, säger Hanna

Efter det att Hanna blivit klar med sin juristexamen vid Uppsala universitet 2015 började hon jobba på statliga lantmäteriet samma år. Hon har tidigare jobbat på KLM i Uppsala 2018–2020 och efter ett återbesök på statliga lantmäteriet kom hon tillbaka till kommunen under hösten 2023.

–Jag lyssnar in alla som närvarar och försäkrar mig om att alla förstår vad som händer. Och jag förklarar syftet är med dagens möte och vad mötet ska leda till, säger Hanna.

Alla som är kallade är på plats. De flesta personligen, men kvinnan som sålt marken har två ombud som företräder henne. De bevakar hennes intressen för hennes mark som angränsar till traktorvägen.

Dagens agenda

1) Lantmäterimyndigheten ska redogöra för sin utredning och staka ut var gränserna går mot angränsande fastigheter. Lantmäterimyndigheten har konstaterat att det är oklart var gränsen går mellan marken som kvinnan sålt och grannarnas mark. Lantmäterimyndigheten har därför tagit initiativ till en så kallad fastighetsbestämning för att klargöra var gränserna går.

2) Lantmäterimyndigheten vill samla in förtydliganden och synpunkter på hur utfartsfrågan ska lösas för de nya bostadsfastigheterna, för att kunna besluta var ny väg får anläggas. 

Jag bedömer var gränsen går

Först tittar vi på gränsen i öster med skogen. Hanna redogör för gränsens tillkomst vid tegskifte på mitten av 1700-talet. Enligt kartskissen markerades gränsen med så kallade femstenarör, ett röse med en större sten i mitten och fyra mindre stenar runt om.

–Jag har varit ute på plats vid ett tidigare tillfälle och kan konstatera att inget av rösena finns kvar idag. Det norra röset hittades vid en förrättning på 90-talet och mättes in då. De koordinaterna är till hjälp när vi på lantmäterimyndigheten nu ska staka ut var gränsen går mellan fastigheterna, säger Marcus.

Vid sitt tidigare fältbesök har Marcus gått längs med gränsen och mätt in hävder som diken, staketrester och stenmurar. Med hjälp av sina inmätningar och med ledning av tegskifteskartan har Marcus och Hanna gjort en bedömning var gränsen går. Hanna förtydligar att lantmäterimyndigheten kommer klarlägga den del som angränsar mot de blivande bostadsfastigheterna. 

Marcus Säll stakar ut den aktuella delen av gränsen. Utstakningen godkänns av alla som närvarar.

Traktorvägen går från stora vägen till ett litet hus

Även gränsen längs traktorvägen är från 1700-talet. Då var det bara ett åkerskifte, men i dag ligger det ett boningshus i slutet på traktorvägen. Marken såldes genom avsöndring i slutet av 1800-taletför att bebyggas. Traktorvägen blev troligen förbindelsen till stora vägen från huset som byggdes då.

Det finns inga gränsmarkeringar kvar från 1700-talet. Men grannen i söder har lämnat in en karta över området från början av 1900-talet när fastigheten blivit byggd. Den visar hur gränsen uppfattades då.

– Vi har gjort bedömningen att alla byggnader och vägen i sin helhet ligger inom tomten för grannen i söder, med ledning av tegskifteskartan och senare kartor som visar hur gränsen uppfattats över tid, säger Hanna.

Hanna och Marcus stakar ut gränsen och förklarar att gränsen fortsätter i rak förlängning mot landsvägen. Men lantmäterimyndigheten slår inte fast exakt var fastigheten tar slut, eftersom lantmäterimyndigheten inte vill sätta en gränsmarkering i Trafikverkets vägområde. Utstakningen godkänns av alla som närvarar.

Kan grannens väg nyttjas som infart?

Det finns nu en gräns. Den visar att traktorvägen tillhör den södra tomten. Men ägarna till vägen kommer troligen inte använda den så mycket. Däremot kommer det vara avgörande för de fem planerade bostadshusen att få en infart och anslutningsväg mellan sina tomter och landsvägen som ligger cirka 300 meter längre bort.

Ägarna till de avstyckade tomterna vill i första hand kunna använda den befintliga traktorvägen. Om det inte är möjligt vill de att styckningslotterna ska få rätt att anlägga en ny väg i åkerkanten, men det är en andrahandslösning för deras del.

– Men det blir betydligt dyrare, vi har räknat på det, säger en företrädare för byggföretaget.

Hanna ber att få ta del av beräkningsunderlaget.

Säljaren har tidigare meddelat per telefon att hon kan upplåta åkermarken för en ny utfartsväg, utan ersättning. Säljarens ombud bekräftar vid mötet att detta stämmer.

Hanna förklarar att lantmäterimyndigheten i vissa fall kan besluta om att någon ska få rätt att köra på grannens mark, även om grannen skulle motsätta sig det.

– Det är högt uppställda krav för att lantmäterimyndigheten ska kunna besluta om att bilda servitut mot någons vilja. Lantmäterimyndigheten behöver göra en avvägning mellan dels nyttan för de nya bostadsfastigheterna att anlägga vägen ovanpå traktorvägen i stället för i åkerkanten, dels den värdeminskning som det leder till och det allmänna obehag det innebär att marken blir ianspråktagen med tvång, säger Hanna.

Dessutom behöver lantmäterimyndigheten göra en bedömning av hur allmänna intressen påverkas. Hanna har samrått med plan- och byggnadsnämnden och Trafikverket som anser att båda lösningarna är godtagbara ur allmän synpunkt. Hanna väntar svar från länsstyrelsen som bland annat utreder hur en närbelägen fornlämning påverkas om en ny väg ska anläggas bredvid traktorvägen.

De fem tomterna märks ut

De klarlagda gränserna ska markeras med riktiga gränsrör direkt efter sammanträdets avslutande. Även fastighetsgränserna för de nya bostadsfastigheterna ska stakas ut och markeras med gränsrör. De nya tomterna blir riktigt stora. 

Hanna skriver protokoll

Hanna skriver ett protokoll från dagens sammanträde inom en vecka och skickar ut det till sakägarna. Hon ber sakägarna att återkomma om de tycker att något saknas eller är felaktigt.

Innan Hanna kan fatta beslut i utfartsfrågan behöver hon få in länsstyrelsens yttrande och beräkningsunderlaget för anläggandet av en utfartsväg på åkermarken.

Vad hände sen?

Länsstyrelsen anser att båda de föreslagna utfartslösningarna är godtagbara.

Enligt lagen ska en ny väg förläggas och utföras på ett sådant sätt att ändamålet vinnes med minsta intrång och olägenhet utan oskälig kostnad.

I det aktuella fallet har säljaren medgivit att ny väg får anläggas inom hennes mark utan någon ersättning, medan grannarna motsätter sig att upplåta utrymme för vägen. Det står därför klart att den lokalisering som innebär minsta intrång och olägenhet är lokaliseringen inom säljarens mark.

Frågan är då om denna lokalisering medför en oskälig kostnad för byggföretaget. Enligt inlämnade beräkningar skulle det bli ca 100 000 kr (exklusive moms) dyrare att anlägga vägen inom säljarens mark än på den befintliga traktorvägen. I sammanhanget kan inte 125 000 kr (moms inräknad) bedömas som en oskälig kostnad, särskilt eftersom sökandena inte kommer behöva betala någon ersättning för upplåtet utrymme i denna lokalisering.

Ny väg kommer få anläggas inom säljarens mark.